Extrasul de carte funciară este documentul care reflectă situația juridică oficială a unui imobil, exact așa cum este înregistrată în evidențele publice. Nu este un document orientativ și nu lasă loc de interpretări personale. Tot ce apare înscris produce efecte juridice clare. De aceea, este utilizat constant în tranzacții imobiliare, credite bancare, succesiuni, partaje și litigii.
Pentru proprietar, extrasul confirmă dreptul asupra imobilului. Pentru cumpărător, este cea mai sigură metodă de verificare înainte de achiziție. Pentru bancă, reprezintă fundamentul garanției ipotecare. Pentru notar, este document obligatoriu în procesul de autentificare.
Deși pare simplu la prima vedere, extrasul de carte funciară concentrează informații esențiale, atât tehnice, cât și juridice. Fiecare rubrică are un rol precis. O singură mențiune ignorată poate schimba complet valoarea sau posibilitatea de utilizare a unui imobil.
Cele mai multe probleme apar din necunoaștere. Termeni tehnici neînțeleși, sarcini trecute cu vederea sau diferențe de suprafață pot genera blocaje sau pierderi financiare. Tocmai de aceea, este important să știi exact ce informații conține extrasul de carte funciară și cum se citesc corect. Înțelegerea documentului oferă siguranță, claritate și putere de decizie în orice context imobiliar.
Structura generală a extrasului de carte funciară
Extrasul de carte funciară este structurat în trei părți distincte. Această structură este standard la nivel național și este administrată de ANCPI. Fiecare parte are un rol juridic bine definit și nu poate fi ignorată.
Cele trei secțiuni sunt:
- Partea A: descrierea imobilului
- Partea B: proprietarii și drepturile reale
- Partea C: sarcinile și limitările
Documentul începe cu un antet oficial. Aici apar numărul cărții funciare, localitatea, județul și numărul cadastral. Aceste date identifică unic imobilul în sistemul cadastral.
Extrasul poate fi emis pentru informare sau pentru autentificare. Varianta pentru informare are valoare orientativă, iar cea pentru autentificare este utilizată exclusiv de notar și blochează temporar cartea funciară.
Valabilitatea extrasului este limitată. El reflectă situația imobilului strict la momentul emiterii. Orice modificare ulterioară nu este cuprinsă în document.
Citirea extrasului trebuie făcută logic, de la Partea A la Partea C. O informație favorabilă într-o secțiune nu anulează un risc major din alta.
Partea A: descrierea imobilului și datele tehnice
Partea A este zona de identificare fizică a imobilului. Aici sunt înscrise informațiile care descriu ce anume este proprietatea din punct de vedere cadastral.
În această secțiune se regăsesc:
- tipul imobilului (teren, construcție, apartament)
- suprafața măsurată oficial
- categoria de folosință
- adresa administrativă
Pentru terenuri, este specificat dacă sunt situate în intravilan sau extravilan. Categoria de folosință poate fi arabil, curți-construcții, pășune sau livadă. Aceste detalii influențează direct utilizarea și valoarea terenului.
Pentru apartamente, Partea A include suprafața utilă, cota parte din părțile comune și numărul cadastral individual. Aceste elemente sunt esențiale în cazul vânzărilor și al creditelor.
Suprafața înscrisă este cea rezultată din măsurători cadastrale. Diferențele față de acte mai vechi sunt frecvente și nu reprezintă automat o problemă. Din punct de vedere juridic, contează exclusiv suprafața din cartea funciară.
Dacă există construcții, acestea trebuie să fie menționate explicit. O construcție nemenționată în Partea A nu există juridic, indiferent dacă este edificată fizic.
Partea B: proprietarii și drepturile asupra imobilului
Partea B este cea care indică cine deține imobilul și în ce proporție. Este una dintre cele mai importante secțiuni ale extrasului de carte funciară.
Aici sunt înscrise:
- numele proprietarilor
- tipul dreptului real
- cota de proprietate
- actul juridic de dobândire
Dacă există mai mulți proprietari, sunt menționate clar cotele fiecăruia. Vânzarea unui imobil aflat în coproprietate necesită acordul tuturor titularilor de drept.
Tipul dreptului este esențial. Dreptul de proprietate oferă control deplin. Drepturile dezmembrate, precum uzufructul sau superficie, limitează semnificativ posibilitatea de dispoziție.
Actul de dobândire arată cum a fost obținut imobilul. Poate fi un contract de vânzare, un certificat de moștenitor, o donație sau o hotărâre judecătorească. Acest element oferă trasabilitate juridică.
Orice neconcordanță între situația reală și Partea B trebuie clarificată înainte de orice tranzacție. Extrasul reflectă strict realitatea înscrisă oficial.
Partea C: sarcini, ipoteci și restricții
Partea C este secțiunea care evidențiază toate limitările juridice ale imobilului. Este partea care trebuie analizată cu cea mai mare atenție.
Cele mai întâlnite înscrieri sunt:
- ipoteci bancare
- sechestre
- interdicții de înstrăinare
- drepturi de servitute
Fiecare sarcină este însoțită de un temei legal și de titularul dreptului. De exemplu, o ipotecă indică banca beneficiară și suma garantată. Prezența unei sarcini nu înseamnă automat că imobilul nu poate fi vândut. Unele sarcini se pot radia în cadrul tranzacției, cu respectarea procedurilor legale.
Există însă situații în care sarcinile blochează complet vânzarea. Sechestrele sau litigiile nerezolvate sunt exemple clare. Partea C oferă o imagine sinceră a riscurilor. Ignorarea acestei secțiuni este una dintre cele mai frecvente și costisitoare greșeli în domeniul imobiliar.
Claritate, siguranță și decizii informate
Extrasul de carte funciară este mai mult decât un document administrativ. Este dovada oficială a situației juridice a unui imobil. Analizat corect, oferă siguranță și previzibilitate.
Fiecare parte completează tabloul juridic al proprietății. O decizie informată se bazează întotdeauna pe înțelegerea completă a acestui document. Indiferent de rolul tău într-o tranzacție, extrasul de carte funciară rămâne instrumentul-cheie care separă o alegere bună de una riscantă.
